חוק בינלאומי בלתי כתוב בעסקי הנדל”ן קובע, שככול שדירה ממוקמת קרוב יותר למטרופולין, מחירה גבוה יותר. בישראל, ככל שהנכס קרוב יותר לתל אביב, המחיר שלו גבוה יותר, פריפריה מחירי הדירות זולות בהרבה. אחת הסיבות לכך היא העובדה שאפשרויות התעסוקה במרכז הארץ ובתל אביב בפרט הן רבות ומגוונות.
רכבת העמק, שנפתחה בשנת 2016, הייתה אמורה להביא את הבשורה לפריפריה שבצפון עבור משקיעים. האם זה באמת מה שקרה?
כיצד השפיעה רכבת העמק על הפריפריה?
אכן, בהתאם לחוק הבלתי כתוב, רכבת העמק השפיעה מאוד על השקעות הנדל”ן בפריפריה. כיצד זה בא לידי ביטוי? הרכבת חיברה ישובים רבים למקומות עבודה בערים מרכזיות, ואליה הצטרפו קווי אוטובוסים רבים ממרכזי הערים והשכונות שמחברים לתחנות הרכבת השונות. בנוסף, מסביב לתחנות הרכבת הוקמו מרכזים מסחריים שמסייעים לאטרקטיביות של האזור. על פי מחקר שמאי מקרקעין שבוצע, כשנה לאחר פתיחת מסילת הרכבת, עלו מחירי הדירות בפריפריה בכ-20% בישובים בהם ישנה תחנת רכבים לעומת ישובים בהם אין. עד שנת 2011 סבלה העיר עפולה מהגירה שלילית ומחירי הנדל”ן היו בקיפאון. החל מהידיעה על פתיחת תחנת הרכבת היתה עליה דרמטית במחירים. אם בשנת 2011 היה ניתן לקנות דירת 4 חדרים ב-600 אלף ₪ בממוצע, בשנת 2016, אותה הדירה התייקרה לכדי מחיר של 850 אלף ₪. כן – התייקרות של 45%. כשנה לאחר פתיחת התחנה הייתה התייקרות נוספת של 20%, ולדברי מומחי נדל”ן, הדירות ימשיכו להתייקר בשנים הקרובות בעוד 5%-10% נוספים.
רכבת העמק – מי הם הנוסעים ומה הם היעדים המבוקשים?
רכבת העמק נעה במהירות של 160 קמ”ש בין התחנות חיפה לבית שאן, ועוברת בדרך בתחנות כפר יהושע-יקנעם, מגדל העמק-כפר ברוך ועפולה. בשנה הראשונה לרכבת, השתמשו בה כ-2,000,000 נוסעים, מספר שללא ספק חצה את ההערכות. הנוסעים הם בעיקרם תושבי הפריפריה שנדרשים להגיע למקום עבודתם בערים גדולות כמו חיפה, ואף יותר מכך – עובדים אשר נאלצו להסתפק בעבודה בעיר מגוריהם ואודות לרכבת נפתחו בפניהם הזדמנויות נוספות. בנוסף, משתמשים ברכבת סטודנטים אשר מבקשים להגיע לחיפה, מטיילים ומבקרים. עלות הנסיעה ברכבת לכיוון אחד מתחילתה ועד סופה הוא כ-20 ₪ לפני הנחה או שימוש ברב-קו. נסיעה הלוך חזור תעלה כ-40 ₪, כשהמרחק בין חיפה לבית שאן הוא 75 ק”מ. בחישוב העלות, הנוחות ומהירות הנסיעה של הרכבת, הנסיעה בה משתלמת גם למי שיש רכב פרטי.
האם כדאי להשקיע באזורים אלה?
למרות שמאחורינו עליה גדולה במחירים, הפריפריה באזורים שמסביב לתחנות הרכבת נמצאת בהתפתחות מואצת, מה שמבטיח המשך עליה במחירים. הזמן הנכון להשקיע בנדל”ן באזורים אלה הוא עכשיו, כשהמחירים עדיין נמוכים ביחס לשאר אזורי הארץ, ולקראת המשך העליה.
