שתי הורדות הריבית האחרונות מסמנות את סוף עידן הקיפאון. ניתוח התנהגות השוק אחרי משברי העבר – מ-2009 ועד הפוסט-קורונה ב-2021 – מגלה תבנית חוזרת עבור מי שעדיין יושב על הגדר: כשהסכר נפרץ, המחירים לא זוחלים למעלה, הם קופצים.
במשך השנה האחרונה, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל תחת עננה של חוסר ודאות. ריבית גבוהה, מלחמה ומצב רוח לאומי ירוד שלחו את הרוכשים לעמדת המתנה. הקבלנים דיווחו על האטה, והרוכשים הפוטנציאליים אימצו את אסטרטגיית "נחכה ונראה".
אלא שבחודשים האחרונים, עם שתי הורדות ריבית רצופות של בנק ישראל, הקרקע הטקטונית עליה יושב השוק החלה לזוז. הנתונים היבשים וההיסטוריה של הכלכלה הישראלית מלמדים שאנחנו נמצאים בנקודה קריטית המכונה בעגה המקצועית "נקודת היפוך". כדי להבין מה עומד לקרות למחירי הדיור ב-2026, צריך להסתכל אחורה, אל נקודות דמיון מפתיעות בעבר.
כלכלנים נוהגים לדמות את שוק הנדל"ן הישראלי לקפיץ. בתקופות של אי-ודאות וריבית גבוהה, הקפיץ נדרך. זוגות צעירים לא מפסיקים להתחתן, משפחות לא מפסיקות להתרחב, והצורך בדירות לא נעלם – הוא רק נדחה. נוצרים "ביקושים כבושים".
התקדים של 2009-2010
לאחר המשבר הכלכלי העולמי ב-2008, שוק הנדל"ן הישראלי נכנס להקפאה קצרה. הציבור חשש, היזמים האטו את הבנייה. ואז הגיעה תגובת הנגד: בנק ישראל ביצע הורדת ריבית לרמות נמוכות כדי לעודד את המשק. התוצאה? הציבור הסתער על הדירות, והמחירים החלו לנסוק בעשרות אחוזים במשך עשור שלם. מי שחיכה ב-2009 לירידת מחירים, גילה ב-2010 שהדירה התרחקה ממנו משמעותית.
השיעור הכואב של הפוסט-קורונה (2021-2022):
דוגמה טרייה וכואבת יותר זכורה לכולנו משנת 2020. שנת הקורונה אופיינה בקיפאון מוחלט. משרדי המכירות היו סגורים, והציבור ישב בבית (תרתי משמע). רבים ניבאו קריסה. בפועל, ברגע שהוסרו הסגרים והריבית נותרה נמוכה, השוק התפוצץ. בתוך פחות משנתיים (2021-2022), מחירי הדיור זינקו בכ-20%. רוכשים שהתלבטו ב-2020 על דירה של 1.8 מיליון ש"ח, נאלצו לשלם עליה 2.2 מיליון ש"ח ב-2022.
מי שמחכה לעוד ירידת מחירים עלול למצוא את עצמו בלי הדירה
הפרדוקס הגדול של התקופה הנוכחית הוא שדווקא ההמתנה להטבה נוספת בתנאי המשכנתא עלולה לעלות לרוכשים ביוקר. חישוב כלכלי פשוט מראה: ירידה נוספת של 0.25% בריבית עשויה לחסוך ללווה כ-150 ש"ח בחזר החודשי. לעומת זאת, התעוררות השוק שתוביל לעליית מחיר מתונה של 5% בלבד בדירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח – משמעותה התייקרות של 125,000 ש"ח.
ההיסטוריה מלמדת שהתיקון במחירים מגיע מהר ובחדות ברגע שהציבור מבין שהמגמה השתנתה. אנחנו נמצאים כעת בחלון הזמן הצר שבין שינוי המגמה (הורדות הריבית) לבין תגובת המחירים (הזינוק הצפוי).
אם לומדים מניסיון העבר, הישיבה על הגדר בתקופה של תחילת הורדות ריבית היא הימור מוחלט.
השוק מתחיל להתחמם, וההזדמנויות שנמצאות כרגע "על המדף" במחירים של לפני ההתעוררות, צפויות להיעלם בחודשים הקרובים. כמו ב-2010 וכמו ב-2021 – מי שיקדים לפעול ייהנה מהעלייה, ומי שימתין ל"וודאות מלאה" עלול לגלות ששילם עליה מחיר יקר.
